Endringer i kontrakt med litt input fra Jordal Amfi-dommen
Tekst:
Dynabyte | Tore Magler Wiggen
2. juni 2025
Aktuelt | Blogg | Dynabyte | Kontrakt | Kontrakt og anskaffelser
Stikkord: Dynabyte, Konsulenter, Bemanning, HR
Foto: Steve Pancrate | Unsplash
Den avsagte dommen i Jordal Amfi-saken
– Nyttig for oss som jobber med kontrakt og entrepriser
Som kontraktsrådgiver må vi ofte balansere risiko gjennom å trimme kontraktens bestemmelser basert egen eller andres erfaring. Det er lov å feile, men ikke to ganger og du bør heller ikke gå i samme fella som en annen. Vi lærer av egne og andres feil, og blir litt bedre hver gang. Nylig ble det avsagte en dom i Jordal Amfi saken. En langdryg og omfattende sak for noen, nyttig for oss som jobber med kontrakt og entrepriser. I dommen finner vi nemlig noen tips og triks blant annet knyttet til risikohåndtering, prisfastsettelse og ikke minst håndtering av endringer. I dette blogginnlegget vil vi trekke frem dette med endringer og vise hvorfor det er viktig for en kontraktsrådgiver å ha fokus på endringer og endringsbegrepet i en entreprisekontrakt, i tillegg hiver vi ut noen praktiske eksempler som forhåpentligvis gjør det litt enklere å forstå.
1. Avgrensning av byggherrens styringsrett
I de fleste entreprisekontrakter har oppdragsgiver eller byggherren en rett til å pålegge endringer. Denne retten er imidlertid ikke ubegrenset. NS-kontrakten, som de brukte i Jordal Amfi saken, gir eksempelvis byggherren styringsrett, men bare innenfor visse rammer – blant annet den såkalte 15 %-regelen.
Som kontraktsrådgiver må du derfor være forberedt på å vurdere om et tiltak faktisk er et pålegg fra byggherren, eller om det er en konsekvens av byggherrens risiko (f.eks. uforutsette grunnforhold). Videre må du vurdere om det faktisk foreligger et endringskrav, om det er fremsatt riktig, eller om det er en opsjon.
Eksempel: Hvis byggherren ber om å flytte en teknisk sjakt etter at prosjekteringen er ferdig, er dette trolig en endring. Men hvis entreprenøren må håndtere forurenset masse som ikke var beskrevet i konkurransegrunnlaget, er det ikke nødvendigvis en endring – men et krav etter byggherrens risiko.
2. Korrekt vederlagsberegning
Bare arbeid som oppfyller kriteriene for en endring gir rett til vederlag etter endringsreglene. Hvis begrepet er uklart, kan dette fort føre til uenigheter om arbeidet allerede er inkludert i kontrakten og om tilleggskrav er berettiget.
Som kontraktsrådgiver må du derfor sørge for at endringsmeldinger er klart formulert og dokumentert. Videre må du kunne bistå i å beregne vederlag etter riktig metode: enhetspriser, regningsarbeid eller fastpris.
Eksempel: Hvis byggherren ønsker å bruke en annen type fasadekledning enn avtalt, må du sikre at entreprenøren sender en endringsmelding med prisgrunnlag – og at byggherren svarer innen fristen.
3. Beregning av 15 %-grensen
Som nevnt innledningsvis setter enkelte kontrakter en grense for hvor mye byggherren kan pålegge av endringer før entreprenøren kan nekte eller kreve reforhandling. I Jordal Amfi dommen blir det slått fast at det kun er merkostnader knyttet til reelle endringer som skal regnes med.
Som kontraktsrådgiver må du derfor holde oversikt over akkumulerte endringer og hva som inngår i 15 %-grensen. Du må skille mellom endringer, opsjoner og andre krav.
Eksempel: Hvis byggherren har utløst opsjoner som var priset i tilbudet, skal disse ikke regnes med i 15 %-grensen – med mindre partene har avtalt noe annet.
4. Opsjoner og kontraktsstruktur
Opsjoner er ikke endringer – de er en del av den opprinnelige kontrakten, med mindre annet er avtalt. I Jordal Amfi-dommen bekrefter Høyesterett at opsjoner som er forhåndspriset og avtalt i kontrakten ikke skal regnes med i 15 %-grensen for byggherrens endringskompetanse.
Som kontraktsrådgiver må du derfor påse at opsjonsklausuler er klart formulert og entydige. Videre må du vurdere hvordan opsjoner påvirker total kontraktsverdi og risikobilde. Endelig er det viktig å skille mellom opsjoner og reelle endringer i kontraktens håndtering og økonomiske oppfølging.
Eksempel: I en skoleutbygging er det avtalt en opsjon på å bygge et ekstra klasserom. Opsjonen er spesifisert og priset i tilbudet. Når byggherren utløser denne opsjonen, skal det ikke behandles som en endring – det er en del av det opprinnelige kontraktsomfanget og skal ikke regnes med i 15 %-grensen.
5. Redusert tvisterisiko
Uklare grenser for hva som er en endring fører ofte til uenigheter og tvister om ansvar og betaling. Et presist begrep gir bedre grunnlag for effektiv kontraktshåndtering og raskere løsning ved uenigheter.
Som kontraktsrådgiver må du passe på å etablere gode rutiner for varsling, dokumentasjon og oppfølging av endringer. Videre kan du bidra til at partene forstår og aksepterer hva som er en endring – og hva som ikke er det.
Eksempel: Hvis entreprenøren utfører arbeid uten å sende endringsmelding, kan det bli vanskelig å kreve betaling i ettertid – selv om arbeidet var nødvendig.
6. Bedre prosjektstyring
Et tydelig endringsbegrep gir begge parter forutsigbarhet. Entreprenøren vet hva som krever endringsmelding og dokumentasjon. Byggherren vet når det er behov for formell godkjenning og prisfastsettelse.
Som kontraktsrådgiver bør du derfor veilede prosjektledelsen i når og hvordan endringer skal håndteres. Videre kan du bidra til at endringer ikke forsinker prosjektet eller fører til unødvendige konflikter.
Eksempel: Ved endringer i tekniske løsninger underveis, kan du bidra til at disse behandles som formelle endringer – med riktig pris og tidskonsekvens – i stedet for å bli håndtert uformelt og skape usikkerhet i sluttoppgjøret.
7. Oppsummering:
Gjennom Jordal Amfi-dommen blir vi nok en gang minnet på at det ikke er nok å lese kontrakten – vi må forstå hvordan den virker i praksis. Som kontraktsrådgiver er du prosjektets kompass: du hjelper teamet å navigere mellom endringer og risiko. Du sørger for at endringer blir varslet, dokumentert og betalt – og at partene vet hva som gjelder. Endringer er ikke bare tekniske tilpasninger – de er strategiske valg.
Når du som kontraktsrådgiver mestrer skaper du trygghet, forutsigbarhet og bedre prosjekter.